都市計画法と用途地域とは?

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土地ごとの建築制限がある!?都市計画法と用途地域とは?

土地探しをする前は、都心まで30分県内の駅で、駅徒歩10分圏内で20坪~30坪くらいで、駐車場とちょっとした庭があって。。。

こんな理想はすぐに打ち破られます。

こんな条件じゃ、一番離れた駅でも土地だけで2000万~5000万円くらいしちゃいます。

郊外だったら土地付きの建売住宅が購入できるくらいの金額がかかります。

それっだったら、駅近に10坪くらいの土地を買購入して、4階建ての狭小住宅を建てれば住めるかな?
仮に土地があったとしても、家を建てるにはいろいろルールがあるみたい!

家を建てる場合に、家の大きさや高さなどは、その土地がどんな用途地域に該当するかでいろいろ建築制限があるようです。

ここでは、用途地域ごとの建築制限について紹介します。

土地の利用ルールを決める『都市計画法』とは

都市計画法』とは土地利用を規定する法律です。

日本全国の4分の1程度の地域において、この都市計画法が適用された『都市計画区域』が存在します。

都市計画区域では、都市計画法をもとに道路や施設の計画、その土地にどんな家を建てられるかなど建物に対する規制を定めています。

都市計画区域は、『市街化区域』と『市街化調整区域』があります。

市街化区域とは

市街化区域』は、都市計画区域の中で、市街化を促進する区域です。

原則的に家が建てられる区域になります。

市街化調整区域とは

市街化調整区域』は、都市計画区域の中で、市街化を抑制する区域です。

原則的に、宅地造成などの開発も、一般住宅の建設もできない区域になります。

例外として、農家の住宅であったり、既に建物や住宅が建っている区域や開発許可を受けている場合に限り認められているようです。

用途地域とは

用途地域』とは、市街化区域を建物の用途や規模に規制を定めた分類のことです。

現在では12個の分類に分かれています。

例えば、『第1種・第2種低層住居専用地域』や『第1種中高層住居専用地域』では、住宅地の環境を最優先にした建築制限を行っており、住宅以外には公共・医療・教育・福祉関係のみ建築可能になっており商業用の店舗は小規模店舗に限られます。

また、『第1種低層住居専用地域』は良好な住環境を実現するため特に建築制限が厳しく、建ぺい率や容積率の制限から狭い土地では建築自体が難しい場合もあります。

このように用途地域ごとに居住環境に差がありますので、土地を購入する前に、購入しようとしている土地がどの用途地域に属するか、また、周辺にはどんな建物や施設が建築可能なのかを確認しましょう。

不動産会社やハウスメーカーの担当者に確認すれば教えてくれます。

土地を購入した後に、家の近所に高層マンションが建って日が当たらなくなったなんて問題ですからね!

 

用途地域とその特徴

分類用途地域特徴
住居系第1種低層住居専用地域1~3階までの低層住宅が中心の住環境を保護するための地域。小規模な店舗・事務所兼用住宅、小中学校、高校、老人ホーム、保育所などは建築可能。
第2種低層住居専用地域小規模な店舗を認めた低層住宅専用地域。住宅以外では2階建て以下で床面積が150m2以下の店舗や飲食店は建築可能。
第1種中高層住居専用地域4階建て以上のマンションも建てられる中高層住宅の良好な環境を保護するための地域。住宅以外では大学、病院、2階建て以下で500m2以下の店舗や飲食店は建築可能。
第2種中高層住居専用地域2階建て以下で1500m2までの店舗、オフィスなど利便施設が建築可能で主要な道路に面する地域。
第1種居住地域大規模な店舗、事務所の建築を制限する居住地域。住宅以外では、3000m2以外の店舗、オフィス、ホテル等も建築可能な商業施設と共存しつつ居住環境を守る地域。
第2種居住地域カラオケ店やパチンコ店なども建築可能で商業施設と共存しつつ居住環境を守る地域。
準居住地域主に幹線道路沿いの地域で200m2未満の劇場や映画館、一定の自動車修理工場、倉庫なども建築可能。
商業系近隣商業地域近隣の住宅住民のための店舗、オフィス等の立地を促進するための地域
商業地域銀行、映画館、飲食店、デパートなどが集まる地域。その地域の中心商業地域。
工業系準工業地域環境悪化をもたらす恐れのない工業の利便を促進する地域。住宅等の混在を排除することが困難または不適当と認められる地域。
工業地域どんな工場も建てられる工業の利便を促進する地域。住宅、店舗は建てられるが学校や病院などは不可。
工業専用地域工業を促進すための地域。住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられない。

 

 

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